廣東省荔灣區(qū)資產(chǎn)評估機構(gòu)海域使用權(quán)評估今日更新

所謂海域使用權(quán)，是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利。

海域使用權(quán)評估是一種自然資源使用權(quán)，是從海域所有權(quán)上派生出來的一種財產(chǎn)權(quán)利，使用權(quán)人可以運用這種權(quán)利對特定海域的使用價值進行開發(fā)利用和收益，謀取一定的利益，實現(xiàn)一定的目的。海域使用權(quán)是所有權(quán)與使用權(quán)分離的一種表現(xiàn)形式，從性質(zhì)上講是他物權(quán)，是一種以海域的使用價值為其內(nèi)容的用益物權(quán)。

海域使用權(quán)評估方法：

1.收益法

對于能夠計算現(xiàn)實收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預期收益折算至評估基準日，以折算后的純收益總和作為海域價格。

采用收益法時，應以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎計算海域的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純收益。

2.成本法

對于新開發(fā)的海域，或在海域市場欠發(fā)達、海域交易實例少的地區(qū)，可采用成本法評估海域價格，即以開發(fā)和利用海域所耗費的各項費用之和為基礎，加上正常的利潤、利息和稅費等來確定海域價格。

采用成本法時，海域取得費和海域開發(fā)費應是評估基準日的重置費用，各項費用的取費標準應有明確、充分的依據(jù)。

3.假設開發(fā)法

對于待開發(fā)和再開發(fā)的海域，可采用假設開發(fā)法評估海域價格，即在測算出海域開發(fā)完成后的總價值基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價格。

采用假設開發(fā)法時，應根據(jù)z有效利用原則確定海域用途，再結(jié)合海域的規(guī)模、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設周期，并假設在開發(fā)周期內(nèi)各項成本均勻投入或分階段均勻投入。

4.市場比較法

在海域市場較發(fā)達、海域交易實例充足的地區(qū)，可采用市場比較法評估海域價格，即根據(jù)市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發(fā)生交易的實例做比較，根據(jù)兩者之間的價格影響因素差異，在交易實例成交價格的基礎上做適當修正，以此來確定海域價格。

采用市場比較法時，比較實例應與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時間應相近，數(shù)量不少于3個;應選擇差異顯著的比較因素進行價格修正，因素條件應盡量量化，無法量化時應定性描述指標的大小。

5.基準價格系數(shù)修正法

在已有海域基準價格的地區(qū)，可用基準價格系數(shù)修正法評估海域價格，即針對評估對象價格影響因素的特殊性，利用海域價格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準價格基礎上做適當修正，以此確定海域價格。

采用基準價格系數(shù)修正法時，應準確把握本區(qū)域海域基準價格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價格影響因素實際情況確定修正系數(shù)。

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