成都市崇州市工廠廠房企業(yè)拆遷評(píng)估經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估

一般來(lái)說(shuō)，拆.遷補(bǔ)償方式有三種:

金.錢補(bǔ)償城市國(guó)有土地上的房屋拆.遷，貨.幣補(bǔ)償價(jià)格一般根據(jù)周邊房地產(chǎn)價(jià)格確定。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋，各地會(huì)有不同的補(bǔ)償政策。比如濟(jì)南市規(guī)定了宅基地補(bǔ)償面積的固定上限，超過(guò)面積不予補(bǔ)償。

對(duì)于位于市區(qū)的村莊，宅基地也將參照周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行貨.幣補(bǔ)償。

產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)置換就是我們所說(shuō)的“搬遷”。國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋都有權(quán)在拆.遷過(guò)程中選擇房屋置換。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的.低補(bǔ)償方式應(yīng)為按合法房屋實(shí)際面積1:1安置。

農(nóng)村宅基地置換這種補(bǔ)償方式僅.限于農(nóng)村集體土地被拆.遷人。部分被拆.遷人慣了集體土地上“獨(dú)棟”的舒.適生活，不愿遷入樓房。在這種情況下，如果當(dāng)?shù)赜型恋兀麄兛梢苑指钜粋€(gè)宅基地進(jìn)行拆.遷，并相應(yīng)補(bǔ)償房屋的重置成本價(jià)。

廠房拆.遷補(bǔ)償包括拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償和拆.遷費(fèi)用補(bǔ)償。拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括不能拆.遷的土地、房屋、地上建筑物及附著物，以及因拆.遷造成的機(jī)械設(shè)備損失補(bǔ)償;拆.遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前費(fèi)用、搬遷過(guò)程中發(fā)生的停.工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備的調(diào)試和修理費(fèi)用、材料的拆除、包裝和運(yùn)輸及辭退員工的補(bǔ)償費(fèi);拆.遷政策還有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，包括快.速搬遷費(fèi)、拆.遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

拆.遷資產(chǎn)補(bǔ)償一般包括土地補(bǔ)償和房屋建筑物補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)，作為承租.人的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃獲得的。租賃土地分為國(guó)有租賃土地和集體租賃土地兩種。企業(yè)的拆.遷必然導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止。拆.遷的補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物和附屬物，對(duì)空地或干凈土地的補(bǔ)償沒有統(tǒng)一規(guī)定。在一些地方，拆.遷土地補(bǔ)償往往與房屋建筑物補(bǔ)償一并計(jì)算，存在很多不明確、不透明的情況，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。

資產(chǎn)評(píng)估視角下的拆.遷

建筑物的補(bǔ)償房屋建筑物的補(bǔ)償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房.產(chǎn).證、土地證因歷史原因不能辦理的，可以通過(guò)實(shí)際測(cè)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值一般由拆.遷人和被拆.遷人共同委托，由評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋和建筑物的實(shí)際價(jià)值。

機(jī)器設(shè)備賠.償設(shè)備重置為新價(jià)格，機(jī)械設(shè)備分為兩類:一類是可移動(dòng)設(shè)備，一類是不可移動(dòng)設(shè)備。設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理?yè)p失和功能損失。物理?yè)p壞包括拆卸成本、運(yùn)輸成本、安裝成本、調(diào)試成本等。功能損失的成本包括機(jī)器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對(duì)于不可拆卸的設(shè)備，拆除將導(dǎo)致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)按其新舊重置價(jià)格計(jì)算，并對(duì)業(yè).主進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)于可以搬遷的設(shè)備，本著連續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承投入使用。所以設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用是拆.遷造成的必然損失，拆.遷人應(yīng)當(dāng)賠.償。設(shè)備搬遷費(fèi)和安裝費(fèi)的補(bǔ)償金額，由拆.遷人、被拆.遷人或承租.人根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定的貨物運(yùn)輸價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專.業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定。

拆.遷費(fèi)用補(bǔ)償拆.遷補(bǔ)償費(fèi)用一般包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷安置費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)用等。被拆.遷人可以對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)往往由市級(jí)地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法不同。

員工安置費(fèi)用補(bǔ)償

法律、法規(guī)、政策的政策文件對(duì)因拆.遷被辭退的職工安置補(bǔ)償費(fèi)用沒有詳細(xì)規(guī)定，屬于拆.遷當(dāng)事人雙方協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆.遷導(dǎo)致職工被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動(dòng)合同和勞動(dòng)法的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

在拆.遷過(guò)程中，為了加快拆.遷進(jìn)度，拆.遷人往往采取快.速搬遷獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)被拆.遷人和承租.人盡快簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，遷出拆.遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的數(shù)額由拆.遷人根據(jù)實(shí)際拆.遷情況確定，也可以由拆.遷人、被拆.遷人和實(shí)際承租.人協(xié)商確定。需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè).主和使用人是分開的，那么獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)應(yīng)該支付給實(shí)際使用被拆工廠的承租.人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。